Immer mehr Deutsche entschieden sich für Zypern als Ihre Wahlheimat. Doch wer sein neues Leben auf der mediterranen Insel mit einer Eigentumswohnung, einem Haus, oder gar einer Villa beginnen möchte sollte sich genug Zeit einplanen um einen ordentlichen Überblick zu bekommen.
Immobilienkauf auf Zypern aus dem Ausland ist heutzutage deutlich einfacher als noch vor einigen Jahren. Die Qualität der Bauunternehmen und -substanzen hat sich deutlich verbessert, und dank Zyperns EU Mitgliedschaft ist es zumindest aus rechtlicher Sicht kein Problem eine Immobilie zu erwerben. Dennoch erwarten potenzielle Käufer einige Tücken und Problemchen die den Hauskauf in ein großes Ärgernis verwandeln können.
In diesem Artikel listen wir unsere fünf wichtigsten Aspekte, auf die sie beim Immobilienkauf in Zypern achten sollten.
1. Bauqualität
Wie auch in Deutschland kann sich die Qualität verschiedener Bauprojekte in Zypern drastisch unterscheiden. Dennoch gibt es einige Unterschiede zum deutschen Markt, welche für Neuankömmlinge und selbst erfahrene Auswanderer größtenteils unbekannt sind.
Vorab können wir nur allen davon abraten in ältere Objekte zu investieren – und zwar bis Baujahr 2017. Projekte vor dieser Zeit haben oft eine Vielzahl an inneren Problemen, welche nicht nur zu hohen Sanierungs- und Energiekosten führen können sondern auch gesundheitliche Gefahren mit sich bringen können.
Vor den 2010er Jahren war die devise lokaler Bauherren oft, möglichst günstig zu bauen. Darunter leidet insbesondere die Wärmeisolierung (→ hohe Heiz- und Kühlkosten), Geräuschisolierung (sowohl zu Nachbarn als auch nach draußen), Abwasserleitungen (→ kein Klopapier in die Toilette), Kaminabdichtungen (Vergiftungsgefahr), Feuchteisolierung (Schimmel in den Wänden ist sehr weit verbreitet), Stromkabel, Heizungen (oft keine oder sehr teuere Zentralheizung), und viele andere Punkte.
Glücklicherweise gibt is spätestens seit den 2020ern zahlreiche erfahrene Bauträger, welche das nötige Know-how und Equipment mitbringen um nach neusten Standards zu bauen. Heutzutage kann man in vielen Neubauwohnungen Wärmepumpen, Solaranlagen, Isolierungen, Smartsysteme, und Fußbodenheizungen finden.
Ebenfalls hat sich die Liebe zum Detail etwas mehr verbreitet. Zwar können Sie noch immer mit dem ein oder anderen ungeraden Strich rechnen, aber immerhin sind schräge Böden und schiefe Wände nurnoch bei den schlechtesten Vertretern zufinden.
Wer in Neubau investiert setzt auf die Zukunft und erspart sich womöglich immer wieder auftretende Probleme.
2. Bauträger
Da Neubauprojekte beim Kauf oft noch nicht fertiggestellt wurden empfiehlt es sich insbesondere auf den Bauträger zu achten. Sollten Sie ein interessantes Projekt entdeckt haben empfiehlt es sich daher unbedingt bereits abgeschlossene Objekte des Bauträgers persönlich zu inspizieren. Eine gute Baufirma sollte stets eine verfügbare Wohnung bzw. Haus zur Präsentation parat haben.
Das Thema Baufirma bezieht sich allerdings nicht ausschließlich auf die Bauqualität. Ebenso wichtig sind die Vertrauenswürdigkeit, Verlässlichkeit, Expertise und finanzielle Situation ihres Bauträgers.
Während der Kommunikation trennt sich hier oft schon die Spreu vom Weizen. Benötigt ihr Bauträger längere Zeiten um auf einfache Fragen zu antworten, oder vergisst er gar sich bei Ihnen zu melden? Das ist oft ein schlechtes Zeichen, da dieses Verhalten in vielen Fällen auch nach dem Kauf fortgeführt wird.
Ebenso wichtig sind das einhalten von Deadlines, die Richtigkeit aller Angaben und Details zu den Projekten. Falls Sie hierzu nur wenig Informationen haben empfiehlt es sich unbedingt mit einem bereits bestehenden Käufer ins Gespräch zu kommen. Sie können entweder den Bauträger nach dem Kontakt zu einem Kunden fragen oder im Zweifelsfall auch einfach selbst bei bereits abgeschlossenen Objekten klingeln.
Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten sie außerdem noch unbedingt eine finanzielle Überprüfung ihrer Baufirmen durchführen. Ihr Anwalt kann Informationen zur Kreditwürdigkeit und anderen finanziellen Aspekten beschaffen, um so auszuschließen, dass die Firma hoch verschuldet ist oder gar kurz vor dem Ruin steht.
3. Location
Wenn es um die Location einer Immobilie auf Zypern geht gibt es einiges zu beachten. Allen voran steht natürlich die Region bzw. das “Bundesland,” also Nikosia, Limassol, Larnaka, Paphos, und Polis. Wie überall sonst hat auch in Zypern die Region einen erheblichen Einfluss auf den Preis sowie die Liquidität eines Objektes. Während Immobilien in belebten Städten wie Paphos, Limassol, und Nikosia äußerst liquide sind und sich jederzeit Käufer und Verkäufer finden können, sieht es bei Objekten in den äußeren Gebieten anders aus.
Des Weiteren variieren sich natürlich die Lebensweise, Job, und Freizeitmöglichkeiten stark. Viele deutsche Einwanderer möchten sich zuerst in den schönen naturbelassenen Gegenden in der Paphosregion niederlassen nur um dann festzustellen, dass das Sozialleben auf der Strecke bleibt. Andere zieht es zuerst ins spanndene Limassol, nur um sich dann nach der Ruhe und Natur in Paphos zu sehnen.
Hinzu kommt noch, dass je nach Lebensabschnitt Faktoren wie Kindergärten, Schulen, Jobangebote, und ähnliches in den folgenden Jahren wichtige Aspekte darstellen. Um diese Fehler beim Kauf auszuschließen empfiehlt es sich zumindest einige Monate per Airbnb oder gar Langzeitmiete in Ihrer präferierten Gegend zu leben.
Wenn sie ihre Traumregion bereits identifiziert haben geht es natürlich noch um die spezifische Location. Dabei sollten Sie insbesondere auf folgende Dinge achten:
- Distanz zum Meer (beeinflusst den Preis erheblich)
- Laustärke bei Tag und Nacht(bspw. durch viele Bauprojekte, laute Nachbarn, Straßen, usw.)
- Nähe zur Autobahn
- Nähe zu Läden, Sport, Arbeitgebern, Schulen usw.
- Stauvorkommen (sehr wichtig in Nikosia und Limassol)
- Moskitos
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit um die Location auf Herz und Nieren zu überprüfen – Sie werden es sich später danken.
4. Besteuerung
Zypern bietet nach aktuellem Stand (2025) allen EU-Bürger die Möglichkeit eine Neubauimmobilie mit reduziertem Steuersatz zu erwerben. Anstatt 19% Mwst. zahlen Sie lediglich 5%. Allerdings: seit 2022 gibt es hier einige Einschränkungen:
- Der Käufer ist eine natürliche Person (kein Unternehmen) mit EU-Staatsbürgerschaft und mindestens 18 Jahre alt.
- Die erworbene Immobilie ist der Hauptwohnsitz des Antragstellers in der Republik Zypern (bzw. während seines Aufenthalts in Zypern).
- Der Antragsteller darf keine andere Immobilie besitzen, die er zuvor in Zypern zum reduzierten Mehrwertsteuersatz erworben hat.
- Die Immobilie muss ausschließlich für den Eigenbedarf und nicht zur Erzielung von Gewinnen (z. B. aus der Vermietung) genutzt werden – für mindestens 10 Jahre.
Die wohl wichtigste Einschränkung ist, dass der ermäßigte Satz von 5 % lediglich für die ersten 350.000 € des Immobilienwerts gilt, wobei der Gesamtwert 475.000 € nicht überschreiten darf. Der ermäßigte Steuersatz gilt auch für die ersten 130 Quadratmeter Grundstücksfläche, wobei die Fläche 190 Quadratmeter nicht überschreiten darf.
Achten Sie daher genausten auf den Preis sowie die Quadratmeteranzahl ihrer Immobilie wenn sie den vergünstigten Umsatzsteuersatz beanspruchen wollen.
5. Zusatzkosten
Unser letzter Punkt dreht sich um das Thema Zusatzkosten beim Immobilienkauf auf Zypern – also Steuern, Anwaltskosten und sonstige Gebühren, sowie die Austattung ihrer Wohnung
Wie bereits erwähnt kommt auf alle Neubauimmobilien eine 19% Umsatzsteuer, sofern sie nicht den vergünstigten Steuersatz von 5% bekommen. Diese Steuer fällt beim Kauf einer Altimmobilie nicht an – hier wird eine Transfergebühr zwischen drei (bis 85.000 € Verkaufswert) bis acht (ab 170.000 € Verkaufswert) prozent fällig.
In beiden Fällen kommt auf den Käufer noch die sogennante Stamp Duty oben drauf. Diese beläuft sich auf 0.15 bis 0.2 prozent (ab 170.000 €)
Anwaltskosten belaufen sich je nach Stadt, Kanzlei, und Umfang des Service auf ca. 2.000 bis 5.000 € – können in Sonderfällen aber auch deutlich höher liegen.
Die größten Divergenzen lassen sich vermutlich in der inkludierten Ausstattung ihres Objektes finden. Folgendes ist in der Regel immer inkludiert:
- Solarbetriebene Wasserheizung
- Einbauschränke in Küche, Bad, und Schlafzimmern
- Interkomsystem
- Badezimmer Grundaustattung
- Bodenfliesen
- Lichter
Es gibt allerdings auch einige weitere beliebte extras welche teilweise inkludiert, und teilweise exkludiert sind – was schnell einen Unterschied von mehreren 10.000 € auf ihre Gesamtkosten ausmachen kann. Dies beinhaltet beispielsweise:
- Klimaanlagen
- Fußbodenheizung
- Wärmepumpe
- Elektrische Rolläden
- Küchengeräte
- Möblierung
Sollten sie an Objekten von verschiedenen Bauträgern interessiert sein empfiehlt es sich daher genauestens auszurechnen was bei Ihrem Paket inkludiert ist.